COVID-19’s Impression On The San Francisco Lodging Market
Vor dem Beginn von COVID befand sich San Francisco inmitten einer technikgetriebenen Renaissance, die die Stadt und die San Francisco Bay Area mit neun Landkreisen im letzten Jahrzehnt zu einem der am stärksten wachsenden U-Bahn-Gebiete machte. Ähnlich wie während des internetgesteuerten Dotcom-Booms Ende der neunziger Jahre verzeichnete die Stadt ein enormes Wirtschaftswachstum, was zu einer starken Hotelleistung führte. Die Marktbelegung lag zwischen 2012 und 2019 bei über 80%, während der ADR in den neun Jahren zwischen 2010 und 2019 mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 7% zunahm.
2019 war nach vielen Maßstäben ein Rekordjahr für San Francisco. Laut der San Francisco Travel Association (SF Travel) hat die Stadt zum zehnten Mal in Folge mit insgesamt 26,2 Millionen Touristen die Besucherzahlen überschritten. Das Moscone Center hatte Anfang des Jahres eine Renovierung und Erweiterung im Wert von 550 Millionen US-Dollar abgeschlossen und damit einen Rekord von 1,2 Millionen Übernachtungen in Gruppenräumen unterstützt. Im Mai 2018 hatte sich Facebook zu dem größten jemals in San Francisco unterzeichneten Büromietvertrag verpflichtet, der im geplanten Park Tower in der Howard Street 250 eine Fläche von 755.900 Quadratmetern einnimmt. Visa und Pinterest unterzeichneten 2019 auch große Mietverträge. Visa plant, seinen Hauptsitz von Foster City in ein 13-stöckiges, 300.000 Quadratmeter großes Gebäude in Mission Rock zu verlegen. Im März 2019 unterzeichnete Pinterest einen Mietvertrag über 490.000 Quadratmeter in einem geplanten Bürokomplex in SoMa. Diese positiven Trends führten zu einem Spitzen-RevPAR von 206,02 USD für Hotels auf dem San Francisco-San Mateo-Markt.
Bis 2020 gab es jedoch bereits Anzeichen dafür, dass die Nachfrage in San Francisco kurzfristig nachlassen dürfte. Das Buchungstempo für 2020 für das Moscone Center lag Ende Dezember 2019 bei rund 850.000 endgültigen Gruppenübernachtungen und damit weit unter den 1,2 Millionen Übernachtungen im Vorjahr. Ein wesentlicher Faktor für diesen Rückgang war die Verlagerung der OpenWorld-Konferenz von Oracle nach Las Vegas für die drei Jahre zwischen 2020 und 2022. Die steuerlichen Auswirkungen des Umzugs wurden auf rund 64 Millionen US-Dollar pro Jahr geschätzt. Weitere Faktoren, die die zukünftige Nachfrage in der Stadt beeinflussten, waren McKessons Verlegung seines Hauptsitzes nach Las Colinas, Texas, im April 2019. Charles Schwab kündigte im November 2019 Pläne an, seinen Hauptsitz im Januar 2021 nach Denton, Texas, zu verlegen, unter Berufung auf Steuern und das Hoch Kosten für Geschäfte in der Stadt.
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COVID-Effekte für 2020
Die Pandemie verursachte einen raschen Umbruch in der Wirtschaftslandschaft der Stadt. San Francisco war eine der ersten großen Städte in den Vereinigten Staaten, die Maßnahmen zur Eindämmung der Verbreitung von COVID-19 ergriffen hat. Im März 2020 haben San Francisco und fünf andere Bezirke der Bay Area eine “Shelter-in-Place” -Verordnung für alle Einwohner eingeführt. Die Auswirkungen auf Hotels waren enorm, da die Richtlinie alle nicht wesentlichen Geschäftsreisen untersagte. Als Reaktion darauf stellten mehr als 70% der Hotels in der Stadt den Betrieb wegen mangelnder Nachfrage vorübergehend ein. Im September 2020 durften die Hotels endlich wieder für den Tourismus geöffnet werden. Neue regionale Richtlinien erließen jedoch im Dezember 2020 ein weiteres Verbot nicht wesentlicher Geschäftsreisen. Bis Ende des Jahres hatten Hotels auf dem Markt von San Francisco-San Mateo laut STR einen durchschnittlichen RevPAR von 74,11 USD, was einem Rückgang von rund 64% gegenüber dem Höchststand entspricht 2019 Ebenen.
Während San Francisco diese kurzfristige “Pleite” durchläuft, ist daran zu erinnern, dass frühere Booms immer einer Erholung in diesem Markt gefolgt sind, was erklärt, warum Anleger weiterhin Top-Dollar für Vermögenswerte in San Francisco zahlen. Abschwünge bieten neuen Unternehmen und Investoren die Möglichkeit, zu reduzierten Mieten in den Markt einzutreten. Während eines niedrigen Zeitraums wird der Markt für Unterkünfte in San Francisco gegenüber anderen Gateway-Städten wettbewerbsfähiger. Dieses Auf und Ab, Boom und Bust, ist das natürliche Muster des Marktes. Der Beherbergungsmarkt in San Francisco-San Mateo erreichte auf dem Höhepunkt der Dotcom-Ära eine Auslastung von 81% und einen ADR von 121 USD, nur um 2003 einen Rückgang des RevPAR um 40% auf den Grund der Büste zu verzeichnen. Es dauerte acht Jahre, bis der Markt dies tat erholte sich auf das vorherige RevPAR-Niveau und überschritt diese Leistung mit zweistelligen ADR-Zuwächsen für fünf Jahre bei einer Auslastung von mehr als 80%. Während es ungewiss bleibt, wie sich dieser Abschwung in naher Zukunft für San Francisco auswirken wird, einschließlich des genauen Zeitpunkts des Verlaufs der Erholung, besteht kein Zweifel daran, dass die Stadt langfristig wieder an Dynamik gewinnen wird.
Andere Implikationen
Die Auswirkungen der Pandemie waren beispiellos und wirkten sich in allen Wirtschaftssektoren aus. Vor dem Beginn von COVID-19 wurde die San Francisco Bay Area als beispielloser wirtschaftlicher Motor angesehen, der hauptsächlich von der High-Tech-Industrie angetrieben wurde. Unternehmen wie Salesforce, Google, Apple, Twitter und Facebook, die zuvor mit großen Büromieten ein starkes Wachstum unterstützt hatten, bieten jetzt einige der flexibelsten Arbeitsrichtlinien an. Diese High-Tech-Unternehmen haben ihre Geschäftstätigkeit mit einer entfernten Belegschaft fortgesetzt und städtische Kerne wie die Innenstadt von San Francisco mit leeren Büros, leeren Ladenfronten und ruhigen Straßen zurückgelassen.
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Laut CBRE stieg der Gesamtleerraum im Februar 2021 auf 18,6%, nach 16,9% im vierten Quartal 2020 und 5,4% im vierten Quartal 2019, wobei 8,8 Millionen Quadratmeter Untermietfläche mehr als die Hälfte der 15,3 Millionen Quadratmeter Leerstand ausmachen Platz verfügbar. Pinterest gab im August 2020 90 Millionen US-Dollar aus, um seinen bereits im März 2019 unterzeichneten Mietvertrag in SoMa mit einer Fläche von 490.000 Quadratmetern zu kündigen. Im Juni 2020 kündigte die Pacific Gas & Electric Company (PG & E) Pläne zur Räumung ihres 1,4 Millionen Quadratmeter großen Mietvertrags an. Fußbürokomplex in der Innenstadt von San Francisco, der seinen Hauptsitz nach Oakland verlegt. Salesforce, der größte Arbeitgeber in San Francisco, hat im März 2021 in der Mission Street 350 eine Fläche von rund 22.000 Quadratmetern zur Untervermietung angemeldet. Gleichzeitig hat Salesforce einen separaten Vertrag über 325.000 Quadratmeter Bürofläche für das bevorstehende gemischte Transbay Parcel F gekündigt – Turm benutzen. Während diese Trends düster erscheinen, stellen wir fest, dass die Leerstandsquote im Finanzviertel während der Dotcom-Pleite von 1,8% im Jahr 1999 auf 15,3% im Jahr 2002 gestiegen ist und die Mietpreise um rund 50% gesunken sind. Obwohl wirtschaftlich schmerzhaft, eröffnete dieser Umbruch zahlreichen Unternehmen und Unternehmen zahlreiche Möglichkeiten, in die Stadt zu ziehen.
Obwohl sich die kurzfristige Entwicklung als schwierig erweisen wird, wird San Francisco aufgrund seiner städtischen Infrastruktur und seiner gut ausgebildeten Belegschaft als Wirtschaftsstandort attraktiv bleiben. Die großen Unternehmen, die die lokale Wirtschaft unterstützen, haben angegeben, dass sie sich weiterhin für die Stadt engagieren, und Investoren treten weiterhin zu Rekordpreisen in den Markt ein. Zuletzt kündigte Kilroy Realty am 16. den bevorstehenden Verkauf von The Exchange an. Der vier Gebäude umfassende Bürokomplex mit einer Fläche von 750.000 Quadratmetern soll für 1,08 Milliarden US-Dollar oder rund 1.440 US-Dollar pro Quadratfuß gehandelt werden. Makler haben dies als den höchsten Preis pro Quadratfuß angegeben, der jemals für ein Bürogebäude in San Francisco gezahlt wurde. Einer der Gründe dafür ist, dass die Pandemie die bereits starke und wachsende Biowissenschaftsbranche in San Francisco gestärkt hat und Biotech-Unternehmen eingegriffen haben, um einen Teil des Untermietraums der Stadt zu übernehmen. Zum Beispiel hat Vir Biotechnology im Dezember 2020 vereinbart, rund 134.000 Quadratmeter von Dropbox Inc. am Hauptsitz in Mission Bay zu untervermieten.
Der Union Square war in ähnlicher Weise betroffen, da der Mangel an Touristen und Büroangestellten zu zahlreichen Schließungen von Restaurants und Einzelhandelsgeschäften geführt hat. Laut JLL sind rund 25% der Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss pro Quadratmeter leer, während mehrstöckige Einzelhandelsflächen zu mehr als 35% leer stehen. Zu den wichtigsten offenen Stellen im Einzelhandel in den letzten Monaten zählen Gaps Flaggschiff in der 870 Market Street, H & Ms Flaggschiff an der Westküste in der Powell Street 150, Uniqlo in der Powell Street 111 und Marshalls in der Market Street 760. Da sich der Einzelhandel auf der ganzen Welt neu erfindet, wird der legendäre Union Square-Markt zweifellos auch ein begehrter Standort bleiben und neuen Einzelhändlern die Möglichkeit bieten, in die Region San Francisco einzutreten. Im September 2020 erwarb die Ingka Group das leer stehende 6X6-Gebäude in der 945 Market Street mit dem Ziel, es zu einem neuen Einzelhandelsziel zu entwickeln, das von der ersten IKEA der Stadt verankert wird.
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Ich freue mich auf
Nach dem Tiefpunkt Ende März / Anfang April 2020 erholte sich RevPAR für den Hauptmarkt San Francisco-San Mateo leicht und erreichte seinen Höhepunkt im August und September. RevPAR tendierte im vierten Quartal 2020 nach unten, verstärkt durch staatliche Beschränkungen im Dezember / Januar, die nicht wesentliche Geschäftsreisen verbieten. Die Nachfrage nach Unterkünften wird voraussichtlich im ersten Halbjahr 2021 relativ konstant bleiben, bevor in der zweiten Jahreshälfte eine deutlichere Erholung einsetzt. Das Moscone Center wurde kürzlich zu einer COVID-19-Impfstelle umgebaut, und es bleibt unklar, wann größere Versammlungen zulässig sein werden.
In San Francisco befinden sich noch mehrere Hotels im Bau, darunter das San Francisco Union Square mit 195 Zimmern, das The LINE San Francisco mit 236 Zimmern, das Kimpton Alton Hotel Fisherman’s Wharf mit 248 Zimmern und das SOMA Mission Bay Hotel mit 250 Zimmern. Diese Hotels sollen voraussichtlich irgendwann im Jahr 2021 eröffnet werden, aber angesichts der anhaltenden Pandemie bleiben bestimmte Zeitpläne ungewiss. Zu den jüngsten oder geplanten Änderungen des bestehenden Angebots gehört die Umbenennung des Courtyard by Marriott in der Innenstadt von San Francisco in The Clancy Hotel, Autograph Collection im Jahr 2020; die Umwandlung des Loews Regency 2020 in das zweite Four Seasons Hotel der Stadt; die geplante Umbenennung des Park Central Hotels in das zweite Hyatt Regency der Stadt; und die geplante Renovierung und Umbenennung des Hotel Vitale in das 1 Hotel San Francisco. Angesichts der hohen Eintrittsbarrieren der Stadt befinden sich noch mehr als 6.000 Zimmer in der Entwicklungspipeline.
Während die kurzfristigen Aussichten relativ düster bleiben, sind wir hinsichtlich der langfristigen wirtschaftlichen Stärke von San Francisco und der Region Greater Bay Area optimistisch. Wenn US-Bürger geimpft werden und im Inland reisen, wird San Francisco von einer erheblichen aufgestauten Nachfrage nach Reisen profitieren. Aufgrund seiner Nähe zu erstklassigen Urlaubszielen wie Lake Tahoe, Napa und Sonoma Valleys sowie Monterey und Carmel ist San Francisco ein wichtiger Knotenpunkt für die Freizeitnachfrage. Es wird erwartet, dass in sich geschlossene Gruppen im Herbst 2021 in die Hotels der Stadt zurückkehren, gefolgt von einer stärkeren Erholung der Nachfrage nach Besprechungen / Gruppen danach. Angesichts der mit der Pandemie verbundenen Unsicherheiten wurden viele Konventionen verschoben oder verschoben. Laut SF Travel weist das Moscone Center für 2023 und 2025 immer noch ein gesundes Buchungstempo auf, mit mehr als 650.000 bestimmten Übernachtungen in den Büchern.
Zahlreiche Technologieunternehmen haben außerdem die Rückkehr der Mitarbeiter in die Büros angekündigt, die von Juli bis Ende des Jahres beginnen sollen. Während neue Richtlinien für Fernarbeit die Bürobevölkerung in naher Zukunft reduzieren werden, da sich der Markt anpasst und Untermietflächen absorbiert werden, wird erwartet, dass sich auch die kommerzielle Nachfrage nach Hotelzimmern erholt.
Der letzte Faktor, der für eine breite Erholung erforderlich ist, ist das internationale Reisen, ein wesentlicher Bestandteil der Nachfrage nach Unterkünften im Großraum San Francisco Bay Area. SF Travel geht nicht davon aus, dass sich die internationalen Reisen bis 2025 erholen werden, was darauf hindeutet, dass sich die vollständige Erholung des lokalen Beherbergungsmarktes verlängern wird. Wie in früheren Abschwüngen wird die Stadt jedoch für Hotelinvestoren attraktiv bleiben, die die Vorteile eines Marktes nutzen möchten, der sich in den kommenden Jahren stark erholen wird.
Wir beraten weiterhin aktiv in der San Francisco Bay Area und in Nordkalifornien, um auf dem neuesten Stand der Markttrends zu bleiben. Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an unsere Marktspezialisten im Büro der HVS in San Francisco: John Berean und Suzanne R. Mellen, MAI, CRE, FRICS, ISHC.
