Covid Has Made Orlando Much less Reasonably priced Than San Francisco
Seit Beginn der Pandemie ist der Preis für Wohnraum an einigen relativ billigen Orten in den USA gestiegen und an einigen teuren Orten gefallen. Diese Dynamik war bereits vor Covid-19 erkennbar, als Superstar-Städte in den USA und im Ausland begannen, sich für viele der Arbeiter, die sie am Laufen hielten, außerhalb der Reichweite zu preisen. Dann kam eine ansteckende Krankheit, die (1) die meisten Dinge, die Superstar-Städte attraktiv machen, vorübergehend stilllegte und (2) Arbeitgeber dazu veranlasste, in einem beispiellosen Ausmaß mit Fernarbeit zu experimentieren, was es einfacher machte, Superstar-Städte-Jobs von Superstar-Städten zu trennen Immobilienpreise.
Trotzdem gibt es diese lästige Sache, die passiert, wenn der Preis für Wohnraum an einem Ort, an dem es früher billig war, stark steigt: Der Ort hört auf, billig zu sein. Betrachten Sie Boise, Idaho, das im vergangenen Jahr die stärksten Mietsteigerungen der 519 US-Städte verzeichnete, für die die Ökonomen von Apartment List monatliche Mietschätzungen vornehmen. Vor vier Jahren kostete die Anmietung einer Wohnung oder eines Hauses mit zwei Schlafzimmern in Boise 25% weniger als im Landesdurchschnitt und sogar Anfang letzten Jahres 17% weniger. Ab April kostete es 1% mehr.
Boise ist nicht mehr billig
Durchschnittsmiete für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern
Quelle: Wohnungsliste
Nein, 1% ist nicht viel mehr und Boise bleibt ein Schnäppchen im Vergleich zu vielen Orten, an denen Menschen ankommen. Es gibt 30 kalifornische Städte in der Datenbank von Apartment List mit durchschnittlichen Mieten für zwei Schlafzimmer im April, die mehr als doppelt so hoch sind wie Boises 1.144 US-Dollar. Aber für diejenigen, die keine Großstadtlöhne verdienen und keine Bankkonten haben, die mit Immobiliengewinnen in Großstädten aufgefüllt sind, wird Boise etwas teuer. Für diejenigen, die eher kaufen als mieten möchten, ist es schon eine Weile her: Laut Zillows Hauswertindex lag der Preis des „typischen“ Mittelklassehauses in der Metropolregion Boise 2013 über dem des typischen Hauses auf nationaler Ebene Ab März kostete es 53% mehr.
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Um ein besseres Gefühl für die Belastungen zu bekommen, die die große Pandemie-Migration an einigen Orten, an denen Menschen umgezogen sind, typische Wohnbudgets für Arbeitnehmer belasten könnte, habe ich die jüngsten Schätzungen des Bureau of Labour Statistics zu Durchschnittslöhnen nach Ballungsräumen verglichen (ab Mai 2020) zu den Mietschätzungen für die Metropolregion von Apartment List im April 2021, in denen die Ergebnisse der jährlichen Umfrage der amerikanischen Community des Census Bureau mit monatlichen Daten aus den firmeneigenen Mietangeboten kombiniert werden. Die National Association of Realtors veröffentlicht vierteljährlich einen ähnlichen Index für die Erschwinglichkeit von Wohnraum in Großstädten. Angesichts der Tatsache, dass die Mieten in den letzten Monaten an einigen Stellen gestiegen sind, schien es sich zu lohnen, eine zeitnahere Maßnahme zu ergreifen. Und ja, ich hätte etwas Ähnliches mit Zillows Hauswertdaten machen können, aber Mieter könnten etwas mehr Aufmerksamkeit gebrauchen, oder?
Meine Übung ergab, dass es im Moment einige interessante Dinge mit der Erschwinglichkeit von Wohnraum zu geben scheint. Gemessen an der Anzahl der Stunden, die ein Durchschnittslohnarbeiter in einer großen Metropolregion (mit einer Million oder mehr Einwohnern) arbeiten müsste, um die durchschnittliche monatliche Miete für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern zu zahlen, sind die üblichen Verdächtigen an der West- und Ostküste sind immer noch ziemlich unerschwinglich, aber auch einige Orte, die Sie überraschen könnten.
Die am wenigsten erschwinglichen großen * Metro-Gebiete
Stunden Medianlohnarbeit zur Zahlung der Durchschnittsmiete einer Wohnung mit zwei Schlafzimmern
Quellen: Wohnungsliste; Amt für Arbeitsstatistik
Durch diese Maßnahme ist Orlando weniger erschwinglich als San Francisco und Austin und Las Vegas weniger erschwinglich als San Jose. Sie sind natürlich absolut gesehen nicht teurer; Jemand, der aus San Francisco oder San Jose zieht, würde all diese Orte immer noch als ziemlich billig empfinden, besonders wenn er weiterhin bei den Löhnen in San Francisco oder San Jose arbeiten könnte. Aber die meisten Menschen in Orlando, Austin und Las Vegas haben diese Option nicht.
Durchsuchen Sie alle 177 U-Bahn-Gebiete, für die sowohl Lohn- als auch Mietdaten verfügbar sind, und neun der Top-15-Gebiete befinden sich in Kalifornien, meist kleinere U-Bahn-Gebiete innerhalb des Pendelverkehrs oder gehen zumindest ein paar Mal ins Büro -eine Woche Entfernung von den großen Küstenmetropolen des Staates. (Metropolitan Boise belegt in dieser Rangliste mit 60,6 Stunden den 70. Platz.)
Die am wenigsten erschwinglichen U-Bahn-Gebiete
Stunden Medianlohnarbeit, um eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern zu mieten
Quellen: Wohnungsliste; Amt für Arbeitsstatistik
Ebenfalls relevant ist, dass 12 dieser 15 U-Bahn-Gebiete entweder einen Ozean oder den Golf von Mexiko berühren (und die drei, die dies nicht tun – Riverside-San Bernardino, Napa und Vallejo-Fairfield – nicht weit vom Pazifik entfernt sind). Die Küsten ziehen beide Menschen an, die überall leben können, und schränken die Expansionsfähigkeit eines Gebiets ein, was für die Erschwinglichkeit von Wohnraum nicht gut ist.
Einschränkungen bei der Ausweitung des Wohnungsangebots haben die Immobilienkrise in Küstenstädten ausgelöst. Einige sind physisch: Die meisten Metropolregionen in den obigen Diagrammen liegen in der Rangliste der Metros des Wirtschaftswissenschaftlers Albert Saiz vom Massachusetts Institute of Technology mit der geringsten Menge an bebaubarem Land (Land, das ziemlich flach und nicht unter Wasser ist) innerhalb von 50 Meilen von die Kernstadt. Das kalifornische Oxnard-Thousand Oaks-Ventura, das zwischen dem Pazifik und den Bergen Santa Susana und Topatopa liegt, ist sowohl das am wenigsten entwickelbare als auch das am wenigsten erschwingliche U-Bahn-Gebiet des Landes.
Seit den 1960er Jahren haben die Ost- und Westküste (insbesondere Kalifornien) auch erlebt, was die Ökonomen Chang-Tai Hsieh von der University of Chicago und Enrico Moretti von der University California in Berkeley als „Eigentumsrechtsrevolution“ des Anti-Entwicklungs-Aktivismus bezeichnen Regulierung, die es noch schwieriger macht, genügend neue Wohnungen zu bauen, um die Nachfrage zu befriedigen. Diese Revolution fiel mit einer starken Zunahme der Agglomeration zusammen und kollidierte bis zu einem gewissen Grad. Das ist der wirtschaftliche Wert, der durch das Sammeln vieler qualifizierter Wissensarbeiter am selben Ort geschaffen wird – ein Phänomen, das Moretti in seinem einflussreichen Buch „The New Geography of Jobs“ von 2012 beschrieben hat.
In einem Artikel, der 2019 im American Economic Review veröffentlicht wurde, aber einige Jahre zuvor weit verbreitet war, schätzten Hsieh und Moretti, dass die Landnutzungsbeschränkungen nur in den Gebieten New York, San Jose und San Francisco dieselben gewesen wären Von der mittleren US-Stadt von 1964 bis 2009 wäre das US-Bruttoinlandsprodukt um 3,7% höher, was es ihnen ermöglicht, mehr Menschen als tatsächlich unterzubringen. Vor einigen Wochen entdeckte der Ökonom der George Mason University, Bryan Caplan, dass Hsieh und Moretti einen einfachen mathematischen Fehler gemacht hatten und dass das BIP nach ihrem Modell tatsächlich um 14% höher sein würde. Das ist viel verlorene Ausgabe!
Der durch die Pandemie verursachte plötzliche Wechsel zur Fernarbeit schien eine Problemumgehung zu bieten. Wenn Wissensarbeiter so produktiv sein könnten, wie sie in New Yorker Hochhäusern oder Bürokomplexen im Silicon Valley untergebracht sind, wären diese Entwicklungsbeschränkungen in hochpreisigen Städten möglicherweise nicht so wichtig. In einem Interview mit Vox im letzten Monat bezweifelte Moretti, dass “die Wirtschaftsgeographie der USA auf lange Sicht grundlegend anders sein wird”, da Fernarbeit Unternehmen wahrscheinlich nicht den Zugang zu “den besonderen Vorteilen der Agglomeration” ermöglichen wird. Er räumte aber auch ein, dass der Anteil der Fernarbeit wahrscheinlich höher bleiben wird als vor Covid-19.
Ich werde hier nicht vorhersagen, wie viele von uns in 10 Jahren von zu Hause aus arbeiten werden, aber die Verschiebung im vergangenen Jahr hat bereits ausgereicht, um die Mieten und Immobilienpreise in einigen gefragten Städten nach unten zu treiben. Wenn an diesen Orten viele neue Wohnungen gebaut werden, könnte sich der Preisdruck verringern. Boise hatte während des Tech-Booms in den 1990er Jahren einen früheren Aufenthalt als ziemlich teurer Ort (der Chiphersteller Micron Technology ist dort ansässig), und die Preiserhöhungen verlangsamten sich anschließend auf weniger als das nationale Tempo, da viel mehr Wohnungen gebaut wurden.
Die Merkmale, die abgelegene Arbeitnehmer anziehen – die meisten Ballungsräume und mikropolitischen Gebiete mit dem höchsten Anteil an entlegenen Arbeitnehmern vor der Pandemie in den Bergen oder am Strand – wirken sich jedoch auch negativ auf die Neuentwicklung aus. Die entfernten Arbeiter selbst können zu diesen Einschränkungen beitragen, indem sie neue Einstellungen in die Stadt bringen. Boise hat jetzt auch seinen Anteil an Nimbys. In einigen kleineren, noch landschaftlich reizvolleren U-Bahn- und Kleinstgebieten wie Boulder, Colorado; Bozeman, Montana; und Bend, Oregon, die Kombination aus Bergen, zunehmendem Widerstand gegen die Entwicklung und hoher Nachfrage haben die Kaufpreise für Eigenheime auf oder über das Niveau der U-Bahn Boston und New York getrieben, obwohl sie noch einen Weg haben, San Jose zu fangen und San Francisco.
Die größeren nicht-kalifornischen oder nordöstlichen U-Bahn-Gebiete, die auf der Liste der am wenigsten erschwinglichen U-Bahnen stehen, gibt es im Allgemeinen aus verschiedenen Gründen. In Las Vegas und Phoenix führte der Überbau während der Immobilienblase zu einem Aussterben, von dem sich die örtlichen Bauherren immer noch nur schwer erholen können. Die Beschäftigung im Baugewerbe ging gegenüber dem Höchststand von 2006 in Las Vegas um 40% und in Phoenix um 25% zurück, verglichen mit weniger als 2% national. In Florida ist es um 18% gesunken, das auch unter chronischen Problemen mit der Erschwinglichkeit von Wohnraum leidet, weil die Löhne so niedrig sind.
Die Löhne sind in den großen Metropolen von Texas höher, deren weite Freiflächen und lockere Regulierungsrichtlinien die großen Gegenbeispiele zu den eingeschränkten Städten an der Ost- und Westküste waren. Aber selbst diese können endlich den Punkt erreichen, an dem ihr Wohlstand und ihre Größe zu Einschränkungen werden. Dies ist in Austin am offensichtlichsten, aber weder San Antonio noch Dallas-Fort Worth schneiden in Bezug auf die Erschwinglichkeit besonders gut ab. Für die Zahlung der durchschnittlichen monatlichen Miete für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern sind jeweils fast 62 Stunden Durchschnittslohn erforderlich. Auch hier sehen all diese Orte für einen kalifornischen Küstenbewohner immer noch billig aus. Aber ohne die Löhne an der kalifornischen Küste (und insbesondere die Löhne in San Jose-San Francisco) sind sie wirklich nicht mehr so erschwinglich.
Wo ist Wohnraum auch für die Einheimischen noch erschwinglich? Ich beginne dieses Mal mit dem günstigsten aller U-Bahn-Gebiete, einer Liste voller Orte, an die man sich kaum vorstellen kann, dass entfernte Mitarbeiter bald hierher strömen.
Die günstigsten U-Bahn-Gebiete
Stunden Medianlohnarbeit zur Zahlung der Durchschnittsmiete einer Wohnung mit zwei Schlafzimmern
Quellen: Wohnungsliste; Amt für Arbeitsstatistik
Für mich ist Akron das herausragende Gebäude, eine grüne, zentral gelegene Stadt mit etwa 200.000 Einwohnern, einer lebhaften Innenstadt, einer großen Universität und einem Nationalpark, weniger als 16 km von beiden entfernt. Es ist auch Teil desselben kombinierten statistischen Gebiets – eine Art Mega-U-Bahn-Gebiet – wie das fast so erschwingliche Cleveland, eine Stadt, die seit dem Bau des Progressive Field und der Rock’n’Roll-Hall of Fame in der Stadt eine erträglich gute Presse erhalten hat Mitte der neunziger Jahre, hat es aber geschafft, sowohl auf Stadt- als auch auf U-Bahn-Ebene weiter zu schrumpfen.
Beschränken Sie das Ranking auf Ballungsräume mit einer Million Einwohnern oder mehr, und es gibt viele solcher attraktiv wirkenden Städte.
Die erschwinglichsten großen * Metro-Gebiete
Stunden Medianlohnarbeit zur Zahlung der Durchschnittsmiete einer Wohnung mit zwei Schlafzimmern
Quellen: Wohnungsliste; Amt für Arbeitsstatistik
Einige dieser Orte sind bereits Magneten für qualifizierte jüngere Arbeiter (Pittsburgh, Columbus und Indianapolis stechen hervor, aber sie sind nicht die einzigen). Andere sind Kultstädte, die in schwere Zeiten geraten sind, aber ein Comeback erlebt haben (Detroit und New Orleans). Eines ist mein geliebtes ehemaliges Zuhause (Birmingham). Alle, in denen ich Zeit verbracht habe (ich habe Milwaukee oder Grand Rapids noch nicht besucht), sind ziemlich schöne Orte zum Leben und haben entweder überschüssige vorhandene Wohnungen oder machen es einfach genug zu bauen, dass die Immobilienkosten keine großen sind Hürde für die meisten Bewohner. Ich kann irgendwie sehen, warum jemand ohne vorherige Verbindung zu ihm möglicherweise nicht als Remote-Mitarbeiter abholen und sich dort niederlassen möchte. Aber für Arbeitgeber, die versuchen, sich in der sich wandelnden Geographie der Arbeitsplätze nach der Pandemie zurechtzufinden, verdienen sie möglicherweise einen genaueren Blick als bisher.
Diese Kolumne spiegelt nicht unbedingt die Meinung der Redaktion oder der Bloomberg LP und ihrer Eigentümer wider.
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Susan Warren unter susanwarren@bloomberg.net
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