Migration snapshot: Here is how many individuals are transferring to Arizona

Im Jahr 2018 erlebten die städtischen Kernmärkte eine Einzelhandelsexpansion, insbesondere für den Erlebniseinzelhandel, der sich an jüngere Generationen richtete. Im Jahr 2019 trieben Millennials das Wachstum im Stadtkern weiter voran und tauschten Quadratmeterfläche gegen Bequemlichkeit ein, um in der Nähe dieser Gemeinden zu leben. Im Jahr 2020 wurde COVID-19 eingeführt und störte die städtischen Märkte. Viele Menschen haben ihre Wohnwahl neu bewertet, und das Wohnen in Wohngebieten mit hoher Dichte wurde weniger günstig. Im Jahr 2021 haben wir gesehen, wie mehrere Menschen in Märkte umzogen, die für sie sinnvoller waren, und für viele bedeutete dies mehr Laissez-faire-Staaten mit unternehmensfreundlichen Vorschriften. Für andere war das Vorstadtleben attraktiv, da es billigere Städte und mehr Platz bedeutete. In diesem Bericht analysiert Matthews die Märkte, die eine erhöhte Zuwanderung, Abwanderung und die Auswirkungen der Migration auf Gewerbeimmobilien erfahren.

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Migrationstrends vor COVID-19

Vor der Pandemie gab es eine Migrationswelle in Richtung Urbanisierung. Die sich schnell verbessernde Technologie und die zunehmende Konsolidierung des Wohlstands in Großstädten verstärkten die Geschwindigkeit dieser Expansion. Städte in den Vereinigten Staaten erlebten eine Zunahme von Metroplexen – eine ausgedehnte Metropole, die oft zwei oder mehr Städte zusammenfasst. Diese Metroplexe bilden sich, wenn sich die Vorstädte rund um die großen Metros füllen und zu mittelgroßen Städten werden. Dies zeichnete das Bild, dass sich Gebiete mit hoher Nachfrage um Top-Städte in den USA gruppieren. Während einige relative Neuankömmlinge Talente mit erschwinglicheren Lebenshaltungskosten anzogen, war das entsprechende Thema die Zusammenführung von Menschen in Städten in den Top-50-Metropolen.

Migrationstrends nach COVID-19

Die COVID-19-Krise hat die Wahlmöglichkeiten für Wohnen und Einzelhandel verändert. Erschwingliches Vorstadtleben wurde immer beliebter, da die Gemeinden weiter verstreut und weniger abhängig von öffentlichen Verkehrsmitteln waren. Die Abwanderung aus dicht besiedelten städtischen Gebieten in vorstädtische Gebiete wurde während der Pandemie schon früh beobachtet; insbesondere in Großstädten wie Los Angeles und New York City, da die Menschen nicht mehr an ihren Arbeitsplatz gebunden waren. Die Nettozuzüge in die Vorstädte stiegen in Sacramento am stärksten, gefolgt von St. Louis, während die Nettoauszüge in San Francisco am stärksten zunahmen, gefolgt von New York City.

Jetzt ziehen die Menschen in völlig neue Bundesstaaten, wobei der Schwerpunkt auf der Sunbelt-Region liegt.

Die Menschen ziehen weg von kostenintensiven Küstenstädten in kostengünstigere, unternehmensfreundlichere Städte entlang des Sonnengürtels. Einige der führenden Unternehmen des Landes ziehen ebenfalls nach. Große Technologieunternehmen verlegen ihren Hauptsitz und Betrieb nach Dallas, Houston, Nashville und Phoenix.

Das Tempo der Auszüge aus kostengünstigen, postindustriellen Städten verlangsamte sich während der Pandemie. Beispielsweise hatten Pittsburgh, St. Louis, Detroit und andere traditionell langsam wachsende Städte mit Industriebasen zuvor unter Abwanderung gelitten, aber COVID-19 kehrte diesen Trend um.

Demografische Aufschlüsselung

Eine Mehrheit der Bevölkerung, die umzieht, wird als Uptown-Personen Mitte 30 mit überdurchschnittlichem Einkommen, ledig, kinderlos und remote arbeitend definiert. Für sie sind diese Umzüge nicht dauerhaft – sie sind immer noch Mieter und keine Erstkäufer von Eigenheimen. Auf der anderen Seite haben wir Millennials, die Familien gründen und Häuser entlang des Sunbelt kaufen möchten. Diese alternde tausendjährige Bevölkerung gibt Rückenwind für die Entwicklung der Vororte. Vorstadtwohnungen und Wohnungen in Sekundär- und Tertiärstädten werden attraktiver, ähnlich wie die Migration der Babyboomer in die Vororte in den 1970er und 1980er Jahren. Hinter diesen Umzügen stehen die Erschwinglichkeit, die Unabhängigkeit vom Arbeitsort und die Flucht aus der überholten Stadtentwicklung.

Die Bevölkerung der Menschen in den Dreißigern wird bis 2025 um 7,1 % zunehmen, während der Rest der Bevölkerung nur um 3,8 % wachsen wird (Quelle: US Census Bureau).

Hohe Einwanderungsmärkte

Laut U-Haul-Daten sind dies die fünf Staaten, die am häufigsten umziehen, basierend auf Migrationsstatistiken, die aus mehr als zwei Millionen Kundentransaktionen zusammengestellt wurden.

Arizona

Bevölkerungswachstum: 2020 bis 2021 YOY – 1,80 %

Jobwachstum: August 2020 bis August 2021 – 157.600

Neue Arbeitgeber: DoorDash, Viavi Solutions, LiveRamp, Bonelli Doors + Windows, Moov Technologies

Mietwachstum Q2 2021 YOY (Quelle: RCA)

• Wohnung 17,0 %

• Industriell 8,3 %

• Einzelhandel 27,4 %

Arizonas Bevölkerung wächst weiter, da die Menschen in Scharen in den Staat ziehen. Viele Menschen tauschen die Westküste gegen Arizona aus, ein jahrelanger Trend, der sich während der Pandemie nur noch beschleunigt hat. Phoenix begrüßt jeden Tag 200 neue Bewohner, da Mieter nach erschwinglichen Wohnungen suchen.

Die Valley Metro meldete weniger Arbeitsplatzverluste als jede andere Metro in den USA und bringt jeden Tag mehr Arbeitsplätze auf den Markt. Arizona verzeichnete erhebliche Beschäftigungszuwächse in der Finanz-, Technologie- und Fertigungsindustrie – ein Schlüsselfaktor für die Widerstandsfähigkeit des Marktes inmitten der Pandemie. Bevölkerungswachstum, eine sich diversifizierende Wirtschaft, relative Erschwinglichkeit und ein unternehmensfreundliches Umfeld haben das Wertversprechen von Phoenix gestärkt und die Metro zu einem Top-Markt für Nettomigration gemacht. Diese Eigenschaften haben neue Einwohner und Unternehmen in die Region gelockt und dazu beigetragen, den Markt als einen der am schnellsten wachsenden MSAs in den letzten drei Jahren einzustufen.

Nach Angaben der National Association of Realtors sind seit Beginn der Pandemie 8,93 Millionen Menschen umgezogen. Die am schnellsten wachsenden Städte (in absoluten Zahlen) konzentrieren sich vor allem auf die südlichen und westlichen Bundesstaaten – Miami, Austin, Phoenix, Houston und San Antonio. Der größte Teil des Wachstums in Ballungsgebieten fand im Vergleich zu den Städten in den Vororten statt. Basierend auf U-Haul-Daten waren Texas und Florida von 2016 bis 2019 die beiden Top-Reiseziele und blieben auch 2020 ganz oben auf der Liste. Beispielsweise hat Texas junge Erwachsene im besten Erwerbsalter angezogen und Florida ist ein Ruhestandsziel, das mehr Senioren anzieht. In den letzten zehn Jahren ist die Bevölkerung in absoluten Zahlen in mehreren MSAs in Texas und Florida am stärksten gestiegen. Laut U-Haul Analytics landete Kalifornien mit großem Abstand auf dem letzten Platz, mit dem höchsten Nettoverlust. Andere Märkte mit hoher Abwanderung sind Illinois, New Jersey, Massachusetts und Maryland.

Tennessee

Bevölkerungswachstum: 2020 bis 2021 YOY – 0,94 %

Jobwachstum: August 2020 bis August 2021 – 121.600 Arbeitsplätze

Neue Arbeitgeber: NTT DATA Corporation, Kaiser Aluminium, Oracle, Mitsubishi, FedEx

Mietwachstum Q2 2021 YOY (Quelle: RCA)

• Wohnung 0,5 %

• Industriell 4,7 %

• Einzelhandel 1,9 %

Schon vor der Pandemie verzeichnete Tennessee ein Wachstum von Selbstbewegern und Unternehmen. Im Jahr 2021 entschieden sich immer mehr kalifornische Hauptsitze für eine Verlegung nach Tennessee gegenüber Texas, dem führenden Markt im Jahr 2019. Laut dem Wall Street Journal ist Nashville derzeit der zweitheißeste Arbeitsmarkt des Landes mit einer der niedrigsten Arbeitslosenquoten in Amerika .

Die Städte in Tennessee, in die die meisten Menschen umziehen, sind Knoxville, die Tri-Cities (Kingsport, Johnson City und Bristol), Cookeville, Clarksville, Cleveland, Murfreesboro und Maryville. Die Menschen ziehen wegen der fehlenden staatlichen Einkommenssteuer, der niedrigen Grundsteuer und der niedrigen Lebenshaltungskosten nach Tennessee. Rentner, Familien, Singles und Berufstätige finden, dass das Land einzigartige Bedürfnisse und Budgets erfüllt. Nashville hat auch einige der besten Krankenhäuser und Ärzte des Landes und eine hoch bewertete Ausbildung, was dazu beiträgt, dass der Staat Talente aus dem ganzen Land anzieht.

Texas

Bevölkerungswachstum: 2020 bis 2021 YOY – 1,32 %

Jobwachstum: August 2020 bis August 2021 – 681.000 Arbeitsplätze

Neue Arbeitgeber: Tesla, Oracle, Hewlett Packard, 8VC, Amazon

Mietwachstum Q2 2021 YOY (Quelle: RCA)

• Wohnung 18,9 %

• Industrie 7,7 %

• Einzelhandel 26,0 %

Texas zog jahrelang junge Erwachsene im besten Erwerbsalter an. Die Bevölkerung in drei MSAs in Texas ist um insgesamt 2,8 Millionen gewachsen. Der Dallas MSA stieg um 1,2 Millionen, Houston um 1,1 Millionen und Austin um 500.000. Laut US-Volkszählungsdaten sind seit 2010 etwa 687.000 Menschen aus Kalifornien in den Bundesstaat gezogen, was etwa 13 Prozent der neuen Einwohner von Texas entspricht. Die meisten MSAs in Texas verzeichnen ein schnelleres Wachstum in den Vororten als in den Städten.

Laut Vertretern der Wirtschaftsförderung erlebt der Staat so viele Unternehmensverlagerungen und -erweiterungen wie seit langem nicht mehr. Zuletzt kündigte Tesla an, seinen Hauptsitz von Kalifornien nach Austin, TX, zu verlegen. Top-Führungskräfte sehen Chancen, wenn sie nach Texas schauen und Zeuge seiner gesunden Wirtschaft werden, einschließlich Erschwinglichkeit, großartiger Talente zu niedrigeren Kosten und eines kulturellen Booms. Der kombinierte Körperschaftssteuersatz in Texas beträgt 21 Prozent, was zu den niedrigsten, wenn nicht sogar zu den niedrigsten in den USA gehört.

Florida

Bevölkerungswachstum: 2020 bis 2021 YOY – 1,39 %

Jobwachstum: August 2020 bis August 2021 – 68.000 Arbeitsplätze

Neue Arbeitgeber: Citadel, Blackstone, R&B Realty Group, Goldman Sachs, JetBlue Airways

Mietwachstum Q2 2021 YOY (Quelle: RCA)

• Wohnung 18,2 %

• Industriell 10,0 %

• Einzelhandel 24,9 %

Fast 330.000 Menschen zogen im Jahr 2020 nach Florida, und diese Migration wird voraussichtlich bis 2025 andauern. Nach den Prognosen des Staates werden bis 2025 durchschnittlich 845 Einwohner pro Tag hinzukommen. Untersuchungen von Freddie Mac zeigen, dass zwei MSAs in Florida dafür verantwortlich waren ein Bevölkerungswachstum von etwas mehr als einer Million – Miami (0,6 Millionen) und Orlando (0,5 Millionen). Günstiges Wetter, niedrigere Lebenshaltungskosten, keine Einkommenssteuer und die wachsenden Volkswirtschaften mit erhöhten Beschäftigungsmöglichkeiten haben viele Arbeitskräfte in den Staat gelockt.

Während viele Städte in Florida als Ruheoasen bekannt sind, ist es nicht nur der Zustrom von Rentnern, der das Bevölkerungswachstum antreibt. Diese Städte schaffen auch Arbeitsplätze in den Bereichen Medizin, Einzelhandel und Industrie, um die steigenden Verbraucherausgaben zu unterstützen, was die starken Bevölkerungswachstumstrends angekurbelt hat. Der Tourismus ist auch ein bedeutender Treiber in Florida, insbesondere in Daytona und Fort Myers.

Ohio

Bevölkerungswachstum: 2020 bis 2021 YOY – 0,17 %

Jobwachstum: August 2020 bis August 2021 – 113.500 Arbeitsplätze

Neue Arbeitgeber: Amazon Air, UPS, Planterra, NODIS, Olive

Mietwachstum Q2 2021 YOY (Quelle: RCA)

• Wohnung 13,5 %

• Industrie 5,3 %

• Einzelhandel 26,0 %

Mit drei großen Metropolregionen – und einer Handvoll kleinerer – mit jeweils unterschiedlichen sozioökonomischen Merkmalen ist Ohios Vielfalt kaum zu überbieten. Ohio hat dazu beigetragen, den wirtschaftlichen Aufschwung des Landes voranzutreiben, indem es Unternehmen, die umziehen oder einen zweiten Hauptsitz suchen, mit einer der freundlichsten Geschäftswirtschaften beliefert. Die Überbelegung der Küsten, gepaart mit den niedrigeren Lebenshaltungskosten, machen den Bundesstaat zu einem attraktiven Standort für Umsiedlungen. Laut einer Umfrage von Lending Tree sind Cincinnati, Cleveland und Columbus drei der Top-25-Immobilienmärkte für Millennials. Columbus, OH, ist die einzige Stadt im Mittleren Westen, die es zwischen 2010 und 2019 in Bezug auf das Bevölkerungswachstum unter die Top 15 und zwischen 2016 und 2019 in die Top 10 des Bevölkerungswachstums geschafft hat. Tatsächlich hat Columbus, OH, mehr Einwohner gewonnen als andere Städte Washington, DC, und Jacksonville, FL.

Ohio ist eine vielfältige Wirtschaft, die vom Gesundheitswesen (Cleveland), Finanzen und Versicherungen (Columbus) und Konsumgütern (Cincinnati) angetrieben wird. Unternehmen, insbesondere Technologie-Start-ups, entscheiden sich aus verschiedenen Gründen für einen Umzug nach Ohio. Eine unternehmensfreundliche Steuerstruktur, niedrige Lebenshaltungskosten und eine vielfältige Wirtschaft sind die Hauptfaktoren, die das Interesse von Investoren und Unternehmen wecken.

Langfristiger Ausblick für CRE

Diese Migrationstrends haben mehrere Auswirkungen auf die Anleger. Für aktuelle Anleger, die in den wichtigsten Einwanderungsstaaten besitzen, spricht dies dafür, dass das demografische Wachstum auch in den kommenden Jahren für eine hohe Nachfrage sorgen wird. Neuere Investoren sollten nach Vermögenswerten in der Nähe der großen Metropolen und der Bundesstaaten mit der höchsten Migration suchen und Immobilien in Bundesstaaten oder Metropolregionen meiden, die in den kommenden Jahren zu Bevölkerungsstagnation oder -rückgang neigen.

Investoren, die auf die Sicherheit einer Top-Metropole verzichtet haben, um Renditen zu jagen, die in mehr tertiären Märkten angeboten werden, werden potenzielle Gewinne sehen, wenn tertiäre Gebiete weiter wachsen. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass kleinere Sekundär- oder Tertiärmärkte, die höhere Renditen bieten können, oft als riskanter angesehen werden. Durch das Verständnis der Bevölkerungswachstumstrends und der dahinter stehenden Treiber gewinnen die Anleger das Vertrauen des Marktes in den Einsatz von Kapital in diesen aufstrebenden Gebieten.

Autoren: Brandon Shear ist Associate und Matthew Wallace ist Marktführer bei Matthews Real Estate Investment Services.